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COMMON SENSE
疏通常识
时间：2025-05-11 08:40:17
买受人所购房屋内规划、设计、安装有消防管道的，属于房屋的不利因素，房开商应该提示、告知，否则买受人有权解除合同。
在房地产交易的复杂版图中，一起商品房预售合同纠纷案件引发广泛关注。这起案件涉及多方利益，其发展过程犹如一部跌宕起伏的法律剧。
2017 年 10 月 30 日与 31 日，原告刘宗芬与被告西昌唯创房地产开发有限公司分别签订两份《商品房买卖合同（预售）》，涉及车位与房屋的买卖。刘宗芬依约支付购房款，然而交房时却发现诸多问题，由此引发纠纷。2019 年 10 月 14 日，刘宗芬向法院提起诉讼，法院立案受理。为全面查明案件事实，法院依职权追加了第三人中亚建业建设工程有限公司和中国农业银行股份有限公司西昌市支行股份有限公司分公司参与诉讼。
从法律关系上看，刘宗芬与唯创地产公司存在商品房买卖合同关系，同时刘宗芬又与中亚建设签订《委托改造协议》，形成委托改造的法律关系。这种双重法律关系使得案件更加复杂，各方的权利义务交织在一起。
原告刘宗芬提出多项诉讼请求。一是依据《商品房买卖合同（预售）》相关约定，请求法院依法判令解除与被告签订的两份合同（合同编号：62、30）。二是要求被告返还购房款 3180000.00 元，并支付自付款之日起按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算的利息，直至付清钱款之日。三是根据合同约定，请求法院判令被告支付违约金 636000.00 元。此外，还新增一项诉讼请求，要求被告退还房屋维修基金 16054.52 元。这些诉求均有明确的合同条款作为法律依据，体现了原告维护自身合法权益的决心。
2019 年 12 月 6 日，法院依法适用简易程序，对本案进行第一次公开开庭审理。原告刘宗芬的委托诉讼代理人付虹丹、被告唯创地产公司的委托诉讼代理人洪峰到庭参加诉讼。此次庭审主要围绕案件的基本事实和双方的争议焦点展开。
之后，法院依职权追加第三人中亚建设和农行西昌支行。2019 年 12 月 27 日，进行第二次公开开庭审理，原告、被告及两个第三人的委托诉讼代理人均到庭参加。在庭审过程中，各方当事人对所举证据进行了举证、质证。法院对各方当事人所举证据的真实性、合法性、关联性均予以认可，但对证明目的有异议的部分，将在后续的审理中详细阐述。法院依职权追加第三人，是为了全面查明案件事实，确保各方当事人的合法权益得到充分保障，使案件的审理更加公正、公平。
在本案中，被告认为案涉的两份《商品房买卖合同（预售）》（车位与房屋）在法律上属于相互独立的两个买卖合同法律关系，应当分案处理。然而，法院有着不同的裁判逻辑。
从实际情况来看，原告购买的案涉商品房及车位属于同一建筑主体内的连带建筑单位。虽然签订了两份合同，但如果仅解除商品房买卖合同而保留车位合同，原告留用车位将无法正常使用，并且也不利于原告对案涉商品房进行二次销售。因此，法院认定这两份合同并非相互独立，而是具有连带关系，若商品房买卖合同解除，车位合同也应随之解除。
关于补充协议与主合同的效力层级，《商品房买卖合同补充协议》明确约定，若与合同内容不一致，以本协议约定内容为准，本协议未约定的内容则以合同约定为准。在本案中，法院依据合同约定和实际情况，综合判断合同的关联性，体现了对合同整体效力和当事人线．设计变更通知义务判定
从合同约定来看，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现本合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，出卖人在变更确立之日起10日内书面通知买受人。消防管道的设置显然对房屋的使用功能产生了影响，应属于合同约定的需要通知的情形。
确有35CM消防管道穿过地下车库层。这表明被告未履行告知、提示义务，在原告验收案涉房屋知悉并告知被告相关情形后，被告亦未作出整改，其行为已构成违约。3．违约金计算标准博弈
然而，法院认为本案不适用此条款。因为被告并未无故不卖案涉商品房给原告，亦未无故解除案涉商品房买卖合同。本案合同的解除系出现合同约定的情形原告要求解除合同，被告应当承担的违约责任为《商品房买卖合同（预售）》第十三条的规定，由被告支付原告合同全部房价款 1%的违约金，经计算为31800.00元。
关于利息起算时间，由于原告的付款方式为多次，数额亦不等，法院酌定本案的利息起算时间为2017年11月8日。
对于第三人农行西昌支行，其与原、被告签订的贷款合同详细约束了相关责任，且办理了附强制执行效力的公证文书。若本案合同解除后，在归还农行西昌支行贷款有争议时，农行西昌支行可依据附强制执行效力的公证文书申请强制执行，所以本案无需对其作出处理。法院这样的处理原则，明确了另案救济的途径，保障了各方当事人的合法权益。
从法律层面看，虽然两份合同在形式上相互独立，但在实际功能和使用价值上，案涉商品房与车位紧密相连，构成主从关系。商品房与车位功能关联性认定标准在于其使用的配套性和整体性。
车位是为商品房服务的附属设施，若商品房买卖合同解除，而车位合同继续履行，会导致车位失去其原本的使用目的，原告留用车位无法正常使用，也不利于商品房的二次销售。因此，法院基于合同的实际履行情况和当事人的真实意图，认定主从合同应同步解除，以保障当事人的合法权益和交易的公平公正。2．资金返还
利率计算基准选择中国人民银行公布的同期贷款基准利率，年利率为 4.90%，自 2017 年 11 月 8 日起计算，直至付清款项为止。这一选择是考虑到原告资金被占用期间的合理损失，以同期贷款基准利率作为补偿标准较为合理。
同时，依照《商品房买卖合同补充协议》的约定，合同解除后，自合同解除之日起 10 日内，原告应当协助被告到房地产管理部门办理合同备案及其他相关登记的撤销（或注销）手续，这是双方在合同解除后应履行的附随义务。
法院认定被告的违约行为属于一般违约，依据《商品房买卖合同（预售）》第十三条的规定，判决被告支付原告合同全部房价款1%的违约金，即31800.00元。这一裁判思路既考虑了合同的约定，又结合了案件的实际情况，合理平衡了双方的利益。
此外，要注意公证债权文书执行的衔接，确保执行程序的顺利进行。当事人应及时了解相关执行规定和流程，避免因执行问题导致自身权益受损。
其一，关注层高条款。本案中地下车位层合同约定高度与实际不符，给购房者带来困扰。审查时应明确层高具体数值及误差范围，以及误差超出范围的处理方式。
其二，重视设计变更条款。合同通常规定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致房屋结构等变化，出卖人应在规定时间内书面通知买受人。购房者要审查该条款是否清晰明确，保障自己在设计变更时有知情权和选择权。
其三，留意补充协议特别约定。补充协议可能对主合同内容进行补充或变更，若与主合同不一致，以补充协议为准。购房者需仔细审查补充协议，避免不利条款。
因此，在委托改造前，购房者应充分了解改造方案和可能产生的后果，谨慎签署相关文件。若对改造有疑问或担忧，可咨询专业律师，避免因盲目委托改造而陷入不利境地。
在证据固定技巧方面，购房者应全面记录房屋状况，包括房屋质量、设施设备等。可采用拍照、录像等方式，确保证据的完整性和真实性。
现场照片拍摄要点为清晰、全面。要拍摄房屋整体外观、各个房间内部情况，特别是存在问题的部位，如墙面裂缝、漏水点等。同时，照片要能显示拍摄时间和地点。
异议函件制作标准为内容明确、条理清晰。应详细列出房屋存在的问题，并明确表达自己的意见和诉求。函件最好以书面形式送达开发商，并保留送达凭证。
协商是较为温和的方式，双方可直接沟通，寻求解决方案。优点是成本低、效率高，缺点是可能无法达成满意结果。
诉讼是较为有力的方式，通过法院判决保障自身权益。优点是具有强制执行力，缺点是时间长、成本高。
行政监管可向相关部门投诉，借助行政力量解决问题。优点是能引起开发商重视，缺点是处理结果可能不确定。
集体诉讼是指多个购房者联合起来维权，可增加维权力量和影响力。若多个购房者遇到相同问题，集体诉讼是可行的选择，但需注意组织协调和费用分担等问题。
一、针对案涉《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：62）、《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：30）是各自独立的合同，还是连带附属的合同，应否解除的问题。
原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》（车位）、《商品房买卖合同（预售）》（房屋）、《商品房买卖合同补充协议》均是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。依法成立的合同受法律保护，双方均应按照合同约定履行自己的义务。
原告按照合同约定完全履行支付购房款的义务，被告确在未告知、提示原告的情形下，在原告购买的商品房内规划、设计、安装了穿过原告地下车库层的消防管道，此事项属对案涉房屋的不利因素，被告应按合同约定尽到告知、提示的义务，现被告未提示、未告知，在原告验收案涉房屋知悉并告知被告相关情形后，被告亦未作出整改，被告的行为已经违约，被告抗辩合同不应当解除的理由不成立，被告应按合同约定承担相应的违约责任，原告据此要求与被告解除案涉商品房的买卖合同本院予以支持。另，原告购买的案涉商品房及车位属于同一建筑主体内的连带建筑单位，虽然签订了两份合同，但如果商品房买卖合同解除，车位合同不解除，则原告留用车位无法使用，也不利于原告二次销售案涉商品房，因此购买车位的买卖合同亦应随之解除，被告抗辩两份合同是独立的，应当单独处理的理由不成立，本院不予支持。对原告要求解除《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：62）、《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：30），本院予以支持。
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